El Decreto Ley de Medidas Urgentes en Materia Urbanística que ha aprobado el Consell de Govern suspende artículos de las normativas sectoriales (ley agraria y ley turística) y territoriales de la anterior legislatura, que han permitido amnistías para los infractores y han favorecido intereses determinados y sectores económicos concretos al margen de los procedimientos urbanísticos y territoriales que garantizan el interés general.
El impulso de un modelo turístico más sostenible y de la mejora de la competitividad del mundo rural son objetivos claros de este Govern, que desarrollará con coherencia y proporcionalidad, con normativas que se ajusten a los marcos legales urbanísticos y territoriales y que respeten los procedimientos que garantizan el interés general.
Para garantizar una mayor seguridad jurídica, se suspenden los artículos que ponen más en riesgo estos principios de interés general y de preservación del carácter propio del mundo rural, con el fin de evitar la tramitación de más expedientes al amparo de unas normas que se tienen que analizar y reformar en profundidad.
Por lo tanto, el Decreto Ley entra en vigor de manera inmediata y deja en suspenso hasta diciembre del 2017 totalmente, parcialmente o con modificaciones, cerca de medio centenar de artículos, disposiciones o puntos de la ley del suelo, la ley de suelo rústico, la ley de turismo, la ley agraria o la normativa que levantó la prohibición de construir en las ANEI de Ibiza y Formentera o la que dejó sin efecto el Plan Territorial de Menorca.
Ley del suelo y otras leyes urbanísticas y territoriales
Ley del suelo
Las principales consecuencias del Decreto Ley aprobado en la ley del suelo son las siguientes:
— Queda sin efecto la llamada amnistía para las construcciones ilegales en suelo rústico aprobada la pasada legislatura. Ya no se podrán legalizar más construcciones ilegales en rústico simplemente pagando una multa, hecho que constituía un auténtico llamamiento a la indisciplina urbanística.
— Se suspende la posibilidad de incluir automáticamente como suelo urbano los llamados asentamientos rurales (núcleos urbanizados irregularmente).
— Igualmente, se deja sin efecto la previsión legal que amparaba que se pudieran incluir como urbanos suelos que fueron protegidos por el anterior gobierno progresista y que después quedaron desprotegidos —con la excusa de no pagar indemnizaciones— y con la posibilidad de incorporarse como suelo urbano. Es el caso, por ejemplo, de Muleta (en Sóller) o de Benirràs, de Ibiza.
— Además, se elimina la posibilidad de que estos suelos que se podían clasificar directamente en urbanos, no computen como crecimiento.
Ley de suelo rústico, Directrices de Ordenación del Territorio (DOT) y cambios en la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible
La normativa cautelar que ha aprobado el Govern deja en suspenso la posibilidad de que viviendas unifamiliares en suelo rústico construidas, y que no habían agotado en su momento las posibilidades edificatorias, se puedan ampliar hoy incluso por encima de los porcentajes de empleo y edificabilidad que establece la ley de suelo rústico (hasta un máximo de 450 metros cuadrados). Se vuelve, en este respecto, a la vigencia de los porcentajes de superficie máxima construible en rústico, que no podrá superar el 3 % en Mallorca y Menorca y el 4 % en Ibiza y Formentera. La edificación y el resto de elementos constructivos solo podrán ocupar el 4 % de la parcela en Mallorca y Menorca y el 5 % en Ibiza y Formentera.
El Decreto Ley que entrará ahora en vigor también deja sin efecto la normativa que suspendió la aplicación del Plan Territorial de Menorca y permite recuperar la matriz de usos en el suelo rústico de las Directrices de Ordenación del Territorio.
A partir de ahora, ya no se podrán edificar viviendas en los espacios especialmente protegidos. Hasta ahora, se podía construir en ANEI de 50.000 metros cuadrados en Ibiza y de 30.000 metros cuadrados en Formentera. Esta medida será de aplicación también en los proyectos presentados los últimos tres meses. También se vuelve a instaurar la obligación de la declaración de interés general por parte de cada Consell Insular.
Igualmente, queda garantizado que las protecciones que se prevén en suelo rústico tienen un carácter de nivel de protección mínimo y que los instrumentos de planteamiento y ordenación territorial lo pueden incrementar.
Ley turística
El Decreto Ley reconduce la situación de discrecionalidad, permisividad, dispensas subjetivas y arbitrariedad que había incluido la normativa aprobada durante la pasada legislatura. Los cambios introducidos buscan la racionalización de las actuaciones en los establecimientos hoteleros. Las mejoras en los establecimientos hoteleros o turísticos destinadas a incrementar la competitividad del sector se podrán efectuar con coherencia con la normativa urbanística y la fisonomía y naturaleza del suelo rústico.
Efectos del Decreto Ley en la ley turística:
— Se deja sin efecto la permisividad en los volúmenes máximos construibles en los establecimientos turísticos en suelo rústico, de manera que se autorizan reformas y ampliaciones, siempre que se ajusten a los parámetros establecidos en los instrumentos de ordenación territorial y en la normativa aplicable.
— El Decreto Ley aprobado cierra expresamente la posibilidad de ubicar en suelo rústico nuevos campos de golf u otros grandes equipamientos deportivos, recreativos, culturales, y de cualquier otro uso, con alojamiento turístico asociado. Estos grandes equipamientos, sin alojamiento turístico asociado, se tendrán que someter a la normativa territorial general.
— Se reanuda la obligatoriedad general de la declaración de interés general y de la evaluación de impacto ambiental para la ampliación o la creación de establecimientos hoteleros en suelo rústico, especialmente el protegido (de acuerdo con lo que determina la normativa urbanística general).
— La Administración turística no podrá aprobar el cambio de uso de un establecimiento turístico a residencial o a otro tipo. Los cambios de uso quedan sometidos, por lo tanto, a las posibilidades que establezcan los planeamientos municipales y las normativas urbanísticas.
— Se cierra la posibilidad de autorizar proyectos “de autor” al margen de las exigencias normativas urbanísticas y turísticas vigentes, simplemente por el prestigio o reconocimiento del arquitecto, ingeniero o artista, por la conveniencia notoria del proyecto, como establecía la Ley general turística.
— Se elimina la posibilidad de ubicar establecimientos turísticos con carácter general en edificios catalogados o protegidos (por ejemplo, faros) o militares si no lo contempla la normativa urbanística, territorial o de patrimonio.
— El Decreto Ley limita el alcance de la disposición referida a las ampliaciones extraordinarias de los establecimientos hoteleros (la disposición adicional 4ª de la ley de turismo), que fijaba un incremento de la edificabilidad y del empleo de parcelas por encima de lo que permiten los parámetros de ordenación territorial y urbanística. Se reducen las posibilidades y se imponen condiciones:
1. En las ampliaciones de establecimientos hoteleros, los incrementos de superficie edificada y de empleo siempre tendrán que ser no superiores al 20 %. Queda eliminada la posibilidad que permitía la Ley general turística de llegar al 40 % para establecimientos de categorías no inferiores a cinco estrellas o en casos de proyectos singulares.
2. Las ampliaciones (máximo 20 % hoteles y 10 % otros establecimientos turísticos) únicamente serán posibles sobre la edificación legal. Se elimina la posibilidad de la anterior norma de ampliar sobre lo ilegal.
3. En cuanto a la posibilidad de ampliar establecimientos agregando la edificabilidad de otras parcelas, se elimina la posibilidad de hacerlo transfiriendo la edificabilidad de parcelas no adyacentes. Se mantiene la posibilidad de ampliar hoteles sumando la edificabilidad de parcelas adyacentes con la condición de que la parcela que se suma en ningún caso puede estar calificada como espacio libre, equipamiento público o suelo rústico.
4. Se impide el aumento del número de plantas: la altura no podrá exceder la existente o permitida (excepto para equipamientos de ascensores, escaleras de emergencia, climatización, telecomunicaciones, eficiencia energética y homogeneización de elementos en las cubiertas). Se elimina la posibilidad de aumentar dos alturas en las zonas hoteleras maduras.
5. Para el ámbito de la Platja de Palma, se adoptan medidas para hacer coherente la reciente aplicación del Plan de Reconversión Integral (PRI) con las posibilidades otorgadas por la disposición adicional 4ª.
6. Se elimina la posibilidad de que el Consell de Govern pueda prorrogar el plazo de vigencia de esta disposición que regula las ampliaciones excepcionales de establecimientos turísticos (que vence en el mes de julio del 2017).
7. Por seguridad jurídica, se incluye una disposición transitoria, que establece que las modificaciones de la disposición adicional 4ª no afectarán a los proyectos que ya han iniciado la tramitación ante la Administración turística.
Ley agraria
El objetivo del Decreto Ley aprobado es hacer compatible la competitividad del mundo rural, para abrir la posibilidad de nuevas actividades y de mejora de las infraestructuras, con la preservación de su naturaleza y los usos que le son propios, de manera que el campo no quede invadido por actividades ajenas, como permitía la norma en vigor. Se recupera así el suelo rústico para las actividades agrarias.
— Se vuelve a imponer la obligación de declaración de interés general para las actividades que no son propias del suelo rústico. En todo el suelo rústico, especialmente en el protegido. Los consejos insulares recuperan así las competencias urbanísticas que les son propias.
— El concepto de agroturismo pasa a ser más restrictivo, se adopta lo que se define en la ley turística. Se mantiene como actividad complementaria de una explotación agraria pero se regulará mediante la ley de turismo; de esta manera, se acaba con la doble normativa, con declaración de interés general. Los edificios que se destinen a esta actividad tienen que estar ubicados en edificaciones construidas antes del 1 de enero de 1960, situadas en una finca rústica de una superficie mínima de 21.000 m2.
— Se limitan las exoneraciones de la exigencia de parcela mínima, y quedan únicamente para explotaciones agrarias prioritarias, infraestructuras de regadío o en los invernaderos.
— Queda sin efecto la posibilidad de segregar en suelo rústico por debajo de la unidad mínima de cultivo.
— Las actividades ecuestres se considerarán actividad complementaria de la explotación agraria siempre que no tengan carácter comercial, de restauración o de espectáculo. Por lo tanto, no será posible ya construir un complejo privado con campo de polo y oferta complementaria. En ningún caso se permitirá ningún tipo de juego o apuesta sobre estas actividades. Los campos de polo se prohíben.
— Se mantiene la posibilidad de nuevas actividades, como a la venta directa de productos de una explotación, pero se limita su superficie (pasa de 150 a un máximo de 75 m2).
